Observatoire Immobilier de Provence : Présentation des chiffres 2013

Publié le 22 avril 2014 à  20h59 - Dernière mise à  jour le 27 octobre 2022 à  17h48

Dimitri de Roudneff succède à Bernard Oliver à la présidence de l’OIP.
Ensemble, et avec l’appui des membres et fédérations professionnelles des Bouches-du-Rhône de l’OIP, ils dressent le bilan 2013 du marché de l’immobilier.

Alors que Dimitri de Roudneff (38 ans) vient tout juste d’être élu Président, l’OIP a organisé, à Marseille, la présentation publique des chiffres 2013 du marché de l’immobilier.
Ce rendez-vous semestriel très attendu des professionnels de l’immobilier, et dont le
champ d’études et d’analyses s’est élargi depuis 2010 à l’ensemble du département du var, traduit la pertinence de production de statistiques sur les marchés du logement neuf. Il succède à la réunion publique varoise organisée le 1er avril sur Toulon.

Pour Dimitri de Roudneff, nouveau président de l’OIP « En tant que membre actif de
l’association depuis plus de15 ans, la Chambre des Notaires avait vocation à présider l’OIP. C’est même une première ! J’ai aussi eu envie de m’investir à titre personnel dans cette association dont je suis vice-président depuis 4 ans tant pour continuer l’action menée par Bernard Oliver pendant ses deux années de mandature que pour développer encore les missions de réflexion, d’analyses et de propositions que remplit l’OIP ».

Le nouveau président souhaite par ailleurs orienter son mandat sur 5 axes de travail dont notamment l’adaptation des données de l’OIP à l’aire géographique de la Métropole ou encore faire connaître et étendre une toute nouvelle offre baptisée « e-focus-audit programme- promoteurs immobiliers ». E-focus permet aux promoteurs, dans le cadre d’un abonnement à ce service, de réaliser une étude de concurrence en ligne. Le résultat se présente sous la forme d’un rapport de synthèse téléchargeable.

A noter que ce changement de mandature intervient alors que Jean-Michel Lavedrine prend la succession à la présidence de la délégation territoriale varoise de l’OIP de Gilles Pernot, par ailleurs vice-Président de la FPI Provence.

Bilan du marché de l’immobilier en 2013 dans les Bouches-du-Rhône

Le marché locatif privé à Marseille doit composer face à la crise de la dette souveraine (Source : UNIS)

En 2013, les loyers de marché s’inscrivent en recul de 0,4% par rapport à 2012, confirmant les tendances récessives du marché. Depuis le début de l’année 2010, au-delà des mouvements saisonniers de l’activité, les loyers du marché locatif privé marseillais stagnent autour de 12,2 € / m2 (12 € / m2 à Marseille au 4ème trimestre 2013, en recul de 2,8 % par rapport au trimestre précédent). La mobilité des locataires du secteur privé est par ailleurs au plus bas sur Marseille avec 16,7 % en 2013.

Les tendances des loyers sont préoccupantes :
-Après une année 2011 durant laquelle le niveau des loyers de marché n’avait augmenté que de 1 %, alors que dans le même temps les prix à la consommation ont cru de 2,1 %, l’année 2012 s’était inscrite sur la même tendance. L’année 2013 n’a fait qu’aggraver le déséquilibre : avec des loyers de marché en recul de 0,4 % alors que les prix à la consommation ont augmenté de 0,9 %.
– Depuis 2006, le rythme de progression des loyers de marché n’a cessé de ralentir : + 6,4 % en moyenne chaque année jusqu’en 2005 et + 1 % en moyenne depuis 2006.

Les studios et 1 pièce (23,4 % du marché marseillais) se sont établis à 14,6 € / m2 au 4ème trimestre 2013, en baisse de 1,5 % en 2013. Ceux des 2 pièces (33,3 % du marché marseillais) étaient quant à eux de 12,5 € / m2 en progression de 0,6 % en 2013. Ceux des 3 pièces (29,4 % du marché marseillais) à 10,9 € / m2 en hausse de 0,1 % en 2013. Ceux des 4 pièces (10,5 % du marché marseillais) à 10 € / m2 en baisse de 0,3 % en 2013 et ceux des 5 pièces et plus (3,4 % du marché marseillais) à 9,2 € / m2, en baisse de 2,8 % en 2013. A noter que la situation ne devrait guère s’améliorer en 2014 avec notamment la loi ALUR – adoptée il y a peu par le Parlement – qui va impliquer la baisse des loyers les plus élevés, et concerner, sur Marseille, environ 27 % des logements.

Le marché locatif privé
(Source : ADIL 13 – FNAIM 13)

A l’échelle du département, les loyers de relocation observés sont globalement à la baisse en particulier dans l’ancien. La sagesse semble donc de rigueur pour relouer son logement. Inversement, les délais de relocation ont tendance à s‘allonger et souvent le temps du préavis ne suffit plus à trouver un nouveau locataire. Sur certains secteurs, les délais sont de 3 ou 4 mois après la sortie du locataire (centre ville de Marseille ou Aubagne par exemple). La situation du marché actuel répond davantage aux caractéristiques d’un marché de la demande. De ce fait, les locataires sont de plus en plus exigeants, d’autant que les logements anciens sont souvent concurrencés par la forte production de logements neufs. Si face à l’abondance de l’offre, les locataires solvables se montrent plus difficiles et négocient les prix, la solvabilité de l’ensemble des ménages des Bouches-du-Rhône s’amoindrie. Les locataires privés sont de plus en plus nombreux à demander des délais de paiement et les situations d’impayés de loyers augmentent.

Les transactions dans l’ancien: L’optimisme en avant-première
(Source : Chambre des Notaires)

Le volume des transactions est stable sur un an dans les Bouches-du-Rhône. Le nombre de transactions se situe autour de 33 700. Il est toutefois en baisse de près de 20 % en 2012 par rapport à 2011. La baisse des prix en 2013 s’est limité à 3 % tant pour les appartements anciens avec un prix médian au m2 de 2540 € que pour les maisons avec un prix médian de 280 000 €.

Pour les appartements anciens :
– Marseille : baisse de 2,6 % avec un prix médian de 2 404 € / m2. Ce sont les arrondissements les plus côtés qui ont le mieux résisté avec une hausse de 2,6 % sur le 7e (3 182 € / m2) et une baisse de 1,1 % sur le 8ème (3 131 € / m2). Parallèlement, les 2e et 3e ont décroché respectivement de près de 13 % (2 143 € / m2 et 1485 € / m2)
– Aix-en-Provence : baisse de 4 % (3 614 € / m2)
– Les bassins de Gardanne et d’Aix grimpent respectivement de 4 % à 5,5 %

Pour les maisons :
– Marseille : Baisse de 2,5 % avec un prix médian sur l’ensemble de la commune de 300 000 €
– Aix-en-Provence : baisse de 9 % avec un prix médian de 475 000 €
– Les bassins de Gardanne et d’Aix grimpent respectivement de 1 à 4 %
– La Côte bleue baisse de 10 %

L’analyse des tous derniers chiffres laisse cependant apercevoir quelques signes de reprise comme ceux liés à la hausse, au cours du dernier trimestre 2013, de 14 % du volume des transactions par rapport à la même période en 2012 ou encore le redémarrage du marché des primo accédant.

Les transactions dans l’ancien : Un marché de besoins et non d’investissements
(Source : FNAIM 13)

Le Pays d’Aubagne, comme le reste du département, souffre d’une crise de confiance de ses acteurs : baisse de prix sur tous les types de biens ; baisse du nombre de transactions…
Véritable marché en mutation, Marseille connaît une baisse constante des prix quel que soit le type de biens, du haut de gamme aux petits produits. L’investisseur qui représentait jusqu’alors 20 à 25 % des acquéreurs dans l’ancien, malmené par la fiscalité, est en attente de mesures plus favorables. Un produit mal entretenu nécessitant des travaux de rénovation, même situé dans un secteur privilégié, reste en vente de longs mois si le prix affiché ne tient pas compte du montant des travaux à effectuer.
Concernant les délais de vente, les biens correctement évalués se vendent dans les 3 mois et les autres ne se vendent plus. L’essentiel des transactions est aujourd’hui réalisé par des secundo accédants.
Si depuis 2013, un certain nombre de vendeurs ont adapté leur prix de vente au prix du marché, une majorité reste toutefois attachée à maintenir un niveau de prix trop élevé, et ce, malgré les estimations et conseils des professionnels de l’immobilier.

Les acquéreurs potentiels ont quant à eux tendance à surestimer leur pouvoir de négociation en faisant des propositions à la baisse de 15 à 25 % par rapport au prix de vente affiché, bloquant ainsi les transactions.
Sur Marseille, les biens atypiques sur le 4e et 5e arrondissements, une partie du 6e et du 7e sont toujours recherchés. Le 8e et le 12e restent des valeurs sûres. Cependant pour ces secteurs, la demande reste très attentive sur le niveau des prix. Un véritable problème se pose par contre pour les quartiers Nord de la ville ou encore les secteurs populaires comme le 10e ou le 11e arrondissement.
Pour les 14e et 15e arrondissements, l’offre est très importante et la demande, essentiellement constituée d’investisseurs, tend à proposer des prix à la baisse de 25 voir 30 % des prix affichés.
Enfin, dans les secteurs comme la Capelette, St Loup, Pont de Vivaux, La Timone, la demande se raréfie face à une demande qui maintient un niveau de prix trop élevé pour le secteur des primo-accédants à revenu modeste.
Sur Aix-en-Provence, le marché se maintient notamment sur le centre ville et les petits produits. L’année a été raisonnablement dynamique contrairement aux autres villes du département. Les maisons de ville restent très recherchées tout comme les petites surfaces.
Prix moyen d’un appartement en centre ville avec garage : entre 5 000 et 7 000 euros le m2 ; appartement des années 60/70 : 2 000 à 2 500 € / m2.
Sur la Côte Bleue/Marignane/Vitrolles/Martigues/Istres : Avec une offre peu abondante et une demande toujours soutenue pour Carry et Sausset, le marché reste dynamique. Par contre, les communes comme Vitrolles, Martigues ou encore Marignane enregistrent une véritable baisse des prix (de -10 à -20 % entre le prix affiché et le prix de vente) ainsi qu’un fléchissement du nombre des transactions.

Le marché de la maison individuelle . Bilan année 2013 : Toujours et encore la baisse
(Source : Union des Maisons Françaises)

Selon l’indicateur Markemétron, sur le plan régional les ventes de maisons individuelles ont enregistré, sur 12 mois glissants, une baisse de -12 % (-19% sur le plan national). En terme de dépôts de permis de construire, depuis 2008, cette année est la plus mauvaise année depuis 30 ans notre département avec seulement 2 093 autorisations de construire.
Plus inquiétant encore, la baisse de l’accession sociale à la propriété qui entraine un encombrement plus grand du marché locatif et grippe le parcours résidentiel. L’âge moyen d’accession à la maison individuelle est passé de 39 à 44 ans depuis 2010.
Dans les Bouches-du-Rhône, seulement 25 % contre 43 % il y a 2 ans ont acheté une maison à moins de 122 000 € TTC hors foncier, hors branchements. 35 % contre 37 % ont acheté une maison entre 122 000 et 157 000 € TTC, ce qui montre une relative stabilisation de l’accession moyen de gamme alors que l’entrée de gamme baisse fortement.
A noter que sur les 10 dernières années, les revenus moyens des ménages n’ont crû que de 42 %. Si le prix d’une « maison neuve » (foncier compris) a progressé de 52 %, le prix de logements neufs collectifs a progressé de 84 % et de 141 % pour les logements anciens. Ce qui signifie que, plus que jamais, la maison individuelle est la moins chère des solutions pour construire.

L’immobilier social dans les Bouches-du-Rhône. Un sursaut historique
(Source : AR Hlm PACA & Corse)

Après 3 années consécutives de recul, 2013 apparaît comme une année record avec 4 327 logements agréés (765 PLA-I, 1 754 PLUS, 1 272 PLS, 27 PSLA et 509 ANRU).
Dans ce volume, 3 818 logements correspondent à une offre nouvelle qui viendra augmenter le stock existant. Cette dynamique qui s’observe sur l’ensemble de la région correspond à un « rebond » de l’offre de + 60 % pour les Bouches-du-Rhône.
Ce bon résultat est le fruit d’une mobilisation de l’ensemble des partenaires dont les 4 agglomérations délégataires des aides à la pierre qui représentent les 3/4 de l’activité pour seulement les 2/3 en 2012 avec une dynamique encore plus soutenue à MPM et Pays d’Aix, l’Établissement Public Foncier Paca dont l’action engagée depuis 10 ans se traduit par la mise à disposition de foncier et une conjoncture immobilière qui a amené les acteurs de l’immobilier privé à développer encore leur partenariat avec les opérateurs sociaux à qui ils ont cédé en VEFA.
A noter que pour la première fois, 96 % des logements sont financés en communes SRU et qu’on enregistre une forte poussée des PLS (+ 100 %) et une forte dynamique des opérations réalisées en PLA-I et en PLUS (respectivement + 34 % et + 46 %).

Le Bâtiment et les Travaux publics. BTP : à l’écart de toute reprise ?
(Source : Fédération du BTP 13)

Dans les Bouches-du-Rhône, ce sont 6 500 logements qui sont construits annuellement, là où il en faudrait 15 000 pour subvenir aux besoins locaux.
Au niveau national, les marchés du bâtiment s’inscrivent dans une tendance de stabilisation pour 2014 (-0,4 % sur l’activité annuelle) alors que l’on enregistre une reprise économique plus tardive avec une baisse annuelle de -3,4 % dans le bassin méditerranéen. Après une baisse significative enregistrée en 2012 (-22 %), les mises en chantier continuent de chuter (-8 % entre 2012 et 2013) pour atteindre 7 300 unités en fin d’année en PACA et 6 500 unités dans les Bouches-du-Rhône.
Pour le non-résidentiel neuf en 2013, la production reste relativement stable en PACA. Les mises en chantier des locaux privés neufs ont augmenté de +12% entre 2012 et 2013 et le chiffre d’affaires s’est maintenu sur le début de l’année 2014. Mais les perspectives à plus long terme semblent plus pessimistes. Dans le public, en 2013 les surfaces mises en chantier de locaux publics sont restées stables : 8 % en 2012 et 2013 dans les Bouches-du-Rhône.
A noter enfin que le marché de l’entretien-rénovation qui pèse 40 % dans le chiffre d’affaire global du BTP se dégrade et que le rythme de recul de l’emploi se maintient, avec une estimation d’1 millier d’emplois perdus d’ici le mois de décembre (-2,1 %) dans le département.

Le logement neuf
(Source : FPI Provence)

Pour le territoire Provence, les réservations de logements neufs vendus au détail en 2013 (7 935 unités) sont stables par rapport à 2012 (7 937 réservations). L’année se conclue sur un net retrait de l’offre nouvelle avec 9 141 unités mises en vente sur l’année, soit 9% de moins qu’en 2012 où 10 035 unités étaient mises en vente. L’offre commerciale est stable en fin d’année avec 7 675 unités disponibles sur le marché provençal à fin décembre 2013. Elle enregistre une hausse de 11% par rapport à fin décembre 2012 et représente 11,6 mois de commercialisation (10,4 mois à fin décembre 2012). Tout comme en 2012, 30% de l’offre commerciale n’est pas encore mise en chantier et 58 % est en cours de construction (contre 61% l’année précédente).
Pour le bassin marseillais, malgré une chute des mises en vente de – 5,5 % au cours de l’année 2013, les réservations régressent de – 8,8 %. Cette conjoncture a provoqué une progression de 24,3 % de l’offre commerciale à fin décembre 2013. Le prix moyen des logements collectifs réservés (en TVA 19,6 %) est de 4 056 € / m2 habitable hors parking, en baisse de – 2 % sur un an.
Pour Aix-en-Provence, les mises en vente de l’année 2013 progressent de 30 % par rapport à 2012, les réservations augmentent quant à elles de 29 % atteignant 892 unités réservées en 2013. Cette conjoncture a permis à l’offre commerciale de progresser de 25 % en un an. Le prix moyen des logements collectifs réservés en 2013 (en TVA 19,6 %) atteint 4 245 € / m2 habitable hors parking, en baisse de – 8 % par rapport à 2012.

L’immobilier d’entreprise. L’immobilier tertiaire neuf des Bouches-du-Rhône en 2013 (Source : FNAIM 13)

La commercialisation des bureaux neufs s’est globalement révélée décevante en 2013, à l’instar de l’ensemble du marché tertiaire des Bouches-du-Rhône. Les volumes commercialisés sur ce segment précis reculent de 22,5 % et le marché dans son ensemble (neuf + seconde main) étant quant à lui en retrait de plus de 30 %.
Il est à noter que :
– Marseille enregistre une progression de près de 50 % des transactions en matière de bureaux neufs (Euroméditerranée en captant plus de la moitié) ;
– Le secteur Est (Aubagne-Gemenos-La Ciotat) progresse également de façon importante mais sur des volumes plus faibles ;
– Aix-en-Provence connaît un fort recul des transactions avec seulement 12 962 m2 neufs placé, versus 23 830 m2 en 2012

Par ailleurs, les stocks à commercialiser s’établissent autour de 34 000 m2 sur Marseille comme sur Aix-en-Provence (en légère progression) et sont particulièrement faibles autour de l’Est du département et des Rives de l’Etang de Berre, ne répondant qu’à court terme à la demande.
Les valeurs du neuf sont quasi stables sur les deux principaux marchés (Marseille et Aix-en-Provence) et s’établissent entre 150 et 240 € HT/m2/an sur Marseille et 120 à 155 € HT/m2/an sur Aix-en-Provence.

Zoom sur l’OIP

En 1993, c’est la volonté des promoteurs immobiliers de disposer de données précises sur leur marché (volume de ventes, prix, stock) qui a motivé la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) de Provence à créer l’OIP et à proposer aux autres organisations professionnelles de l’enrichir afin d’avoir une vision globale du marché.
L’Observatoire Immobilier de Provence (OIP) est ainsi né avec la vocation de mesurer l’activité immobilière en Provence tout en étant force de réflexion, d’analyse et de propositions.
Depuis, les différents administrateurs de l’OIP, sous l’impulsion des présidents successifs, ont veillé à la fiabilité des données, à l’évolution de l’outil et ont élargi sa vocation tout comme son territoire d’étude, notamment avec la création en 2005 de la délégation territoriale varoise.
Utilisé tant par les professionnels que par les pouvoirs publics et les collectivités locales, l’OIP qui regroupe les plus importantes fédérations professionnelles intervenant dans l’acte de bâtir (au total, 20 membres associés dont 9 fédérations professionnelles), présente chaque semestre aux professionnels « le baromètre immobilier », les résultats de l’ensemble du marché immobilier en Provence ainsi que l’étude économique régionale de la Banque de France en Paca.
Son Baromètre Immobilier reflète les marchés suivants : le logement neuf et ancien (individuel groupé et collectif), le logement social, le Bâtiment et les travaux publics, les bureaux, le marché locatif et la maison individuelle en secteur diffus.
L’OIP édite par ailleurs des publications trimestrielles : Infoprom (restitue l’état des stocks, des ventes et des mises en vente de chaque programme de logements neufs) et le Bulletin de Conjoncture (analyse les tendances et les résultats de chaque agglomération, pour le logement neuf et l’immobilier tertiaire) qui sont des outils précieux d’aide à la décision pour les professionnels, les collectivités locales comme les administrations.
A noter enfin que depuis le 17 avril, l’OIP propose une nouvelle offre : e-focus.
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