Publié le 30 avril 2021 à  8h33 - DerniÚre mise à  jour le 31 octobre 2022 à  17h56
Quand on parle de foot, la cohabitation entre Parisiens et Marseillais est quasi impossible ! En matiĂšre dâinvestissement immobilier, lâhistoire est tout autre. Selon une Ă©tude de la sociĂ©tĂ© Pretto, fintech du crĂ©dit immobilier, et de Masteos, spĂ©cialiste de l’investissement locatif clĂ© en main, les investisseurs de la Capitale seraient trĂšs intĂ©ressĂ©s par les nombreux atouts de la citĂ© phocĂ©enne, mais Ă©galement de deux autres perles mĂ©diterrannĂ©ennes.
En analysant plus de 7 000 simulations d’investisseurs parisiens, depuis janvier 2019, les deux entitĂ©s sont en mesure de livrer un top 10 prĂ©cis des villes les plus prisĂ©es par les Franciliens. En un an, sous l’effet du premier confinement, leurs habitudes d’achat immobilier ont changĂ©. Dans un contexte de crise sanitaire, les habitants dâIle-de-France ont des envies dâailleurs ! «L’annĂ©e 2020 a donnĂ© des envies d’achat immobilier aux Parisiens, notamment les locataires. Mais leur projet s’est souvent heurtĂ© aux prix Ă©levĂ©s de la Capitale, phĂ©nomĂšne accentuĂ© par le durcissement des rĂšgles d’octroi de crĂ©dit qui a baissĂ© les capacitĂ©s d’emprunt», dĂ©clare Pierre Chapon, prĂ©sident de Pretto.
Direction la province pour les investisseurs locatifs parisiens
Du cĂŽtĂ© de Paris, quand on souhaite investir pour une rĂ©sidence principale, le prix du bien moyen est de 510 000 euros. Une coquette somme pour un grand nombre de locataires qui rĂȘvent encore dâĂȘtre propriĂ©taire. Plus loin, certains veulent Ă©galement se lancer dans l’investissement locatif. Au niveau des jeunes actifs, ils sont nombreux Ă ne pas se projeter en Ile-de-France et ont intĂ©grĂ© le fait que la rentabilitĂ© se fait sur le temps long. Finalement, parmi les investisseurs locatifs basĂ©s Ă Paris, les locataires reprĂ©sentent plus de la moitiĂ© des projets.
Cette volontĂ© se traduit par plus de 61% des locataires parisiens qui rĂ©flĂ©chissent Ă mettre leurs billes du cĂŽtĂ© de la province. Soit, une hausse de 6% sur la pĂ©riode d’avril 2020 Ă mars 2021. «Investir en rĂ©gion est une bonne stratĂ©gie. L’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier, tout en minimisant le risque locatif. On remarque que les investisseurs ont tendance Ă ne prendre en compte que l’un de ces deux critĂšres. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment», analyse Thierry Vignal, PrĂ©sident et co-fondateur de Masteos.
Une idĂ©e complĂ©tĂ©e par Pierre Chapon : «Cette prĂ©fĂ©rence s’observait dĂ©jĂ en 2019 avec plus d’un projet sur deux. Ce choix s’explique par des budgets plus accessibles et des rendements meilleurs. Le phĂ©nomĂšne s’accentue encore en 2020, ce qui s’explique par le fait que les rĂšgles de l’investissement locatif ont changĂ© depuis les recommandations du HCSF de dĂ©cembre 2019. Il faut mobiliser plus d’apport, respecter le taux d’endettement de 35 %. Il n’est plus possible d’investir comme avant ».
Des Parisiens qui se tournent vers les banques régionales
GrĂące aux donnĂ©es collectĂ©es depuis janvier 2019, on connaĂźt le profil type de l’investisseur parisien. ĂgĂ© en moyenne de 31 ans, il vit seul et possĂšde des revenus Ă©quivalents Ă 5 000 euros mensuels et un apport de 25 000 euros. « Les banques en Ile-de-France savent que l’achat de rĂ©sidence principale dans la rĂ©gion est difficile. Si elles acceptent de financer les projets locatifs des locataires de la capitale, il faut nĂ©anmoins prĂ©senter des garanties solides : payer son loyer sans faute depuis des annĂ©es et avoir un apport Ă hauteur des frais. Il peut ĂȘtre parfois plus intĂ©ressant pour les Parisiens d’approcher les banques rĂ©gionales, qui connaissent mieux le tissu local, les quartiers et sauront situer les biens visĂ©s Ă Lyon ou Nantes par exemple », le prĂ©sident de Pretto.
Marseille sur le podium, la Méditerranée bien représentée
Si Lille est en tĂȘte des villes qui attirent les Parisiens, la deuxiĂšme place du podium revient Ă Marseille qui propose un intĂ©ressant rendement brut moyen de 5,66%. Pour de nombreux observateurs, la citĂ© PhocĂ©enne mĂ©riterait de figurer en premiĂšre place par son potentiel de plus-value Ă moyen terme et un risque locatif/vacances ou impayĂ©s, en baisse constante au fil des annĂ©es. Autres perles mĂ©diterranĂ©ennes, Nice se classe Ă la septiĂšme place, victime dâun marchĂ© cher, peu rentable et Ă faible demande locative. Enfin, Montpellier est neuviĂšme et fait partie des meilleures villes oĂč investir dans le Sud. Place Ă©tudiante par excellence, les investisseurs peuvent y bĂ©nĂ©ficier dâune excellente tension locative.
Mathieu SELLER